Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist eines der drei gängigen Verfahren zur Immobilienbewertung und wird insbesondere bei eigengenutzten Wohnimmobilien, denkmalgeschützten Gebäuden oder Spezialimmobilien angewendet. Es kommt zum Einsatz, wenn der Ertragswert eines Objekts nicht bestimmbar oder nicht vorrangig relevant ist – etwa weil es nicht vermietet, sondern selbst genutzt wird. Das Verfahren basiert auf den Herstellungskosten der baulichen Anlagen unter Berücksichtigung von Alterswertminderungen sowie dem Bodenwert.

Die Grundlagen des Sachwertverfahrens
Das Sachwertverfahren ist in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt und setzt sich aus mehreren Faktoren zusammen:

1. Bodenwert: Der Bodenwert wird separat ermittelt und basiert auf Vergleichswerten ähnlicher Grundstücke in der Umgebung. Maßgeblich sind Bodenrichtwerte, die von Gutachterausschüssen bereitgestellt werden.
2. Herstellungskosten der baulichen Anlagen: Hier werden die Kosten berechnet, die für eine Neuerrichtung des Gebäudes notwendig wären. Dabei fließen Materialkosten, Baukosten und andere anfallende Kosten mit ein. In der Regel wird dabei mit Normalherstellungskosten gerechnet, die in Tabellen erfasst sind.
3. Alterswertminderung: Da die meisten Gebäude nicht neu sind, muss die Wertminderung durch Alterung und Abnutzung berücksichtigt werden. Dies geschieht anhand einer rechnerischen Alterswertminderung, die sich aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt.
4. Besondere objektspezifische Merkmale: Dazu gehören Modernisierungen, Schäden oder besondere Ausstattungen, die den Wert des Objekts erhöhen oder verringern können.

Berechnung des Sachwerts

Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten

1. Ermittlung des Bodenwerts: Der Bodenrichtwert wird mit der Grundstücksgröße multipliziert.

Bestimmung des Gebäudesachwerts: Dies geschieht durch Berechnung der Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich der Alterswertminderung.

Sachwert des Objekts: Die Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert ergibt den vorläufigen Sachwert.

Marktanpassung: Um den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie zu bestimmen, wird ein Marktanpassungsfaktor herangezogen, der regionale Preisentwicklungen widerspiegelt.

Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens

Vorteile:

• Besonders geeignet für selbstgenutzte Immobilien, da keine Mieteinnahmen berücksichtigt werden müssen.
• Objektive und nachvollziehbare Wertermittlung, da sie auf realen Baukosten basiert.
• Sinnvoll bei Immobilien, für die es wenige Vergleichsobjekte gibt (z. B. denkmalgeschützte Gebäude, Spezialimmobilien).

Nachteile:

• Marktgegebenheiten werden nicht immer vollständig berücksichtigt, da die Methode stark auf Baukosten abstellt.
• Die Berechnung ist komplex und erfordert eine genaue Ermittlung von Baukosten und Alterswertminderungen.
• Der Marktanpassungsfaktor kann variieren und muss regelmäßig aktualisiert werden.

Fazit

Das Sachwertverfahren ist eine etablierte Methode zur Immobilienbewertung, die vor allem bei selbstgenutzten und speziellen Immobilien Anwendung findet. Es ermöglicht eine fundierte Einschätzung des Werts auf Basis der Herstellungskosten und des Bodenwerts. Da jedoch die Marktgegebenheiten nur durch Anpassungsfaktoren berücksichtigt werden, wird es oft in Kombination mit anderen Verfahren, wie dem Vergleichswertverfahren, genutzt. Für Makler ist es ein wichtiges Instrument, um ihren Kunden eine fundierte Wertermittlung für nicht vermietete oder schwer vergleichbare Objekte zu bieten.