Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, die vor allem bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten angewendet wird. Es basiert auf der Berechnung des zukünftigen Ertrags, den die Immobilie für den Eigentümer erwirtschaftet. Dieses Verfahren ist besonders relevant für Kapitalanleger, die den wirtschaftlichen Nutzen einer Immobilie bewerten möchten.

Wann wird das Ertragswertverfahren angewendet?
Das Ertragswertverfahren kommt hauptsächlich bei folgenden Immobilientypen zum Einsatz:

• Mehrfamilienhäuser
• Bürogebäude
• Gewerbeimmobilien
• Hotels und andere ertragsorientierte Objekte

Im Gegensatz zum Sachwertverfahren, das den Wiederherstellungswert eines Gebäudes berücksichtigt, oder dem Vergleichswertverfahren, das Immobilien anhand von Marktpreisen ähnlicher Objekte bewertet, konzentriert sich das Ertragswertverfahren auf die langfristige Rentabilität eines Objekts.

Berechnung des Ertragswertes
Das Verfahren zur Ermittlung des Ertragswertes gliedert sich in mehrere Schritte:


Ermittlung der Jahresrohmiete:
Die Jahresrohmiete entspricht den gesamten Mieteinnahmen, die eine Immobilie jährlich erwirtschaftet. Dabei werden vertraglich vereinbarte Mieten oder marktübliche Mieten berücksichtigt. Abzug der Bewirtschaftungskosten Die Bewirtschaftungskosten beinhalten alle laufenden Kosten, die dem Eigentümer entstehen, darunter:

• Verwaltungskosten
• Instandhaltungskosten
• Mietausfallwagnis
• Betriebskosten (sofern nicht auf den Mieter umlegbar)Nach Abzug dieser Kosten erhält man den Reinertrag der Immobilie.

Berechnung des Bodenwerts3Der Bodenwert wird separat nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt, da Grundstücke in der Regel nicht an Wert verlieren.

Bestimmung des Liegenschaftszinses
Der Liegenschaftszins gibt an, welche Rendite Investoren für Immobilien dieser Art am Markt erwarten. Er hängt von Faktoren wie Lage, Objektart und Marktsituation ab.
Ermittlung des Gebäudeertragswertes
Der Gebäudewert ergibt sich aus der Kapitalisierung des Reinertrags über die Restnutzungsdauer des Gebäudes mit dem entsprechenden Liegenschaftszins. Die Formel lautet:

Gebäudewert = Reinertrag × Vervielfältiger

Der Vervielfältiger ergibt sich aus dem Kehrwert des Liegenschaftszinses und der erwarteten Restnutzungsdauer.

Zusammenführung zum Ertragswert
Der finale Ertragswert der Immobilie ergibt sich durch die Summe aus Gebäudeertragswert und Bodenwert.

Beispielrechnung
Ein Mehrfamilienhaus erzielt eine jährliche Nettokaltmiete von 100.000 €. Nach Abzug der Bewirtschaftungskosten von 20.000 € verbleibt ein Reinertrag von 80.000 €. Bei einem Liegenschaftszins von 5 % und einer Restnutzungsdauer von 40 Jahren ergibt sich ein Vervielfältiger von 18. Der Gebäudeertragswert beträgt also:
80.000 € × 18 = 1.440.000 €

Wenn das Grundstück einen Wert von 300.000 € hat, ergibt sich ein Gesamtwert von:

1.440.000 € + 300.000 € = 1.740.000 €

Fazit
Das Ertragswertverfahren ist die wichtigste Bewertungsmethode für Renditeimmobilien. Es ermöglicht Investoren eine fundierte Einschätzung der Rentabilität und stellt sicher, dass Immobilien nicht über oder unter Marktwert gehandelt werden. Dabei spielen Faktoren wie Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und der Marktzinssatz eine entscheidende Rolle.

Falls Sie Fragen zur Bewertung Ihrer Immobilie haben, beraten wir Sie gerne!